樓盤價格由誰定？價格決定成本

樓盤價格由誰定？價格決定成本

2016-09-09 鳳凰財經

來源：經濟學家告訴你A（economist520）獲授權轉載

價格決定成本，你沒有看錯，這六個字與我們平常的直覺恰好相反，本文就簡單澄清一下其中的邏輯。

在某文中有段關於小產權房問題的文字：「我們可以更進一步地理解為什麼農村的宅基地上建設的小產權房不能簡單地給予合法地位。現在真正能值大錢的小產權房都是城市郊區的農村土地，它們沒有經過『賣地』過程，沒有付地價（所以才那麼便宜，因為房價裡沒有包含地價），也就是沒有為城市的基礎設施付過服務費。」

小產權房到底該不該合法，不是本文討論的重點。本文重點解決一個問題，小產權房的價格低，到底是不是因為沒有付地價、房價裡沒有包含地價而導致的。

答案顯然不是。

「因為沒有支付地價，所以小產權房就便宜」的解釋，隱藏著「成本決定價格」的含義和邏輯。這裡其實錯的淺，因為小產權房價格低，實際上是因為人們基於對小產權房未來不好出手的預期所作出的判斷，而與成本無關。

價格與成本無關，這是經濟學裡「毀三觀」的知識點之一，我試著從三個層面來剖析。

1、第一個層面，歸謬法

假如成本決定著價格，那麼一個賣家，為了賣一個更高的價格，那他應該拼命增加成本才是。假如真的是因為沒有支付土地的價格，所以導致了小產權房的價格低，那麼為了把小產權房賣上一個更高的價格，小產權房的建造者應該想方設法增加小產權的成本才是，沒有了地價，我可以想辦法增加其他地方的成本，然後我可以對外宣稱成本很高，所以要賣高價。

現實世界顯然並非如此，真實世界中的商家都是在想方設法降低成本，而不是相反。想方設法降低成本的原因，在於他能夠控制的只有成本，價格其實並不在商家的控制範圍之內。

推理到極致的話，我路上撿了一顆極為珍貴的鑽石，付出的成本幾乎為零，你猜我會因為得到鑽石的成本低而降低其售價嗎？即便北京市中心的某塊土地出讓價格降為零，白送給北京人民，你猜在這塊地上蓋起的樓盤房價會不會因此而下降？

這就引出了我們需要解釋的第二個層面的問題。

2、價格是怎樣決定的

通常經濟學教科書上關於價格的解釋，源自馬歇爾的「剪刀理論」，說的是，價格是由供應曲線和需求曲線相交所決定的。這個解釋看上去很有道理，但只不過是經濟學家為了解釋世界所進行的高度抽象，真實世界中價格從來都不是人們看著曲線去做決定。

事實的真相是，市場上千千萬萬的需求者和供應者在市場上的決策，反過來決定了曲線相交的形狀。市場的邏輯是價高者得，誰出價高就賣給誰。

看上去是賣東西的人決定著賣價，其實不是，他們僅僅是市場價格的發現者。確切說，他們是價格的「試錯者」，不斷地想方設法去猜測消費者到底願意支付多少錢，不斷地想多賺一點，但他必須也只能試錯，去尋找一個合適的售價並為此承擔風險。

看上去是你說了算的價格，其實是有全球無數人所共同決定的。比如一個富士康工人的勞動價格，是郭台銘還是蘋果決定的？還是有關部門規定的？都不是，富士康工人面臨的並不僅僅是中國同樣的勞動工人，他們的競爭對手遍佈全球，近的就有東南亞等國更為廉價的勞動力。

3、第三個層面的問題，價格決定成本

微信上有朋友提出疑問：「你怎麼解釋免稅店的商品比一般店便宜？」

問題問的好，也是一個很容易讓人誤解的邏輯關係。的確，我們看到的現象是，免稅店的商品免稅了，價格也的確比非免稅店的商品要更便宜，兩者的確存在相關性。

但我們有必要清楚的知道一點，相關性並不等於因果性，或者說因果關係並不是我們所看到的那樣，眼見也不一定為實。

第二個層面解釋了，價格是被試錯和發現的。正確的邏輯是，免稅店的設立者在沒有設立免稅店之前，發現更低的價格對消費者更有吸引力，能夠給他們帶來更大的收益，所以他們決定降低售價。

降低售價，又想賺的更多，那就必須要想辦法降低成本，而消費者在關稅這一節所支付的成本是最容易被縮減的一項成本支出，也是首先想到的辦法。所以才會想出這一招，不如我們來建立一個專門免稅的區域吧，於是就有了免稅店。於是我們就看到了都能看得見的現象，免稅店免稅了，「所以」商品更便宜了。

其實呢，正好相反，是價格反過來決定了成本。

4、最後，我們還是來看一下房地產市場的邏輯

8月17日，上海新靜安中興路地塊以110.1億元的價格被融信拿下，被稱為「地王中的王中王」。看上去好像是地王頻出，價格率創新高，最終不斷推高了房價。很不幸，這就是目前文科小編的普遍水準。

真實的邏輯並非如此，真實的邏輯是，那些以地王價格拿地的企業家，看中了那塊地，認為在未來幾年之後房地產的價格依然堅挺，那塊地上開發出的樓盤依然有著足夠的市場需求空間，依然會有一個足夠讓他甘冒風險的售價。

這個時候，他需要做的是用真金白銀去和別人競爭，冒著巨大的風險來對他關於未來的預期做出行動，這是典型的企業家行為和特質。他對未來關於樓盤的預期售價的判斷，進而影響了他對地價拍賣時候舉牌的價格。

地王為土地支付價格之後，錢花出去即稱為歷史成本，將來的樓盤售價也與此無關，樓盤售價是將來購買者之間的競爭結果。

地王花了大價錢拿了地之後，在一個黃金地段，他要把樓盤賣一個好價錢，想要讓潛在的消費者出更高的價錢，他會怎麼做？他就要去討好消費者，想方設法去發現並滿足消費者的需求，比如他的目標客戶群體喜歡什麼樣的戶型？客廳和臥室哪個更大？精裝修還是毛坯房？等等不一而足。

再往下走，上海黃金地段的房地產商瞄準的樓盤目標群體是年入百萬的精英階層，那麼他的戶型設計要上檔次，設計師要高端的；精裝修會找正規有名的裝修設計團隊，繼而裝修上會選更好的用料。

從企業家對房價的預期作為源頭，進而影響地價，然後影響建築商的投入選擇，一層層下來，最終影響著小如沙石這樣的原料價格。

如果說最終售出的房子是產業鏈的終端產品的話，那麼房子所依附的土地，土地之上建造、裝修過程中的各種用料、人工，則屬上游產品。我們很容易看清楚，是下游產品的價格層層決定了到底該選擇和投入多少成本。

這個邏輯與我們看到的現象正好相反，這就是學習經濟學的必要性所在，也是研究她的樂趣所在。